Статья
Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру: условия ипотеки, необходимые документы и советы юристов
0

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру: условия ипотеки, необходимые документы и советы юристов

by admin29.10.2018

В статье рассмотрим, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру.

В настоящее время все чаще недвижимость приобретается с помощью ипотечного кредитования. Главное преимущество такого способа основывается на том, что для будущего собственника жилого помещения становится доступным выгодный кредит на продолжительное время. Специфика ипотечного соглашения заключается в том, что в нем залогом становится непосредственно объект недвижимости, благодаря чему финансовые риски кредитора минимизируются.

можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

Быстрая выплата кредита

Многие будущие собственники стремятся к тому, чтобы как можно быстрее выплатить кредит. Именно поэтому для получения дополнительных средств они часто сдают приобретаемое жилье в аренду, в связи с чем остается актуальным вопрос о том, какие банки разрешают сдавать ипотечную квартиру.

На самом деле данная проблема не всегда простая. Это связано с тем, что кредитор в договоре имеет право ставить свои условия. Именно поэтому там зачастую предусматривается пункт, где фиксируются конкретные вопросы относительно аренды помещения в залоге. То есть банк-кредитор решает, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру.

Действующие законодательные нормы

В первую очередь, задавая вопрос о правомерности, необходимо внимательно ознакомиться с Федеральным законом об ипотеке. Стоит отметить, что такие возможности в нем непосредственно предусматриваются. В положениях правового документа указывается, что заемщик – будущий владелец недвижимости – имеет следующие права:

  • взять для собственного проживания ипотечную квартиру;
  • получать из залоговой недвижимости доходы.

можно ли сдавать ипотечную квартиру

Важное дополнительное условие, которое обязан обеспечить будущий собственник – срок аренды должен быть не больше фактического времени, предусмотренного для обеспечения обязательств по кредиту. В Федеральном законе также акцентируется внимание на том, что осуществляется сдача жилого помещения в аренду только в строгом соответствии с ее назначением. Таким образом, помещение нельзя использовать как офис.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру: условия ипотеки

Главные особенности кредита на приобретение недвижимого имущества регулируются ФЗ N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В 29 статье заемщику не запрещается распоряжаться имуществом, приобретаемым в ипотеку. Наложить на данное право ограничение может кредитное учреждение. Поэтому, если человек намеревается сдать ипотечную квартиру Сбербанка, к примеру, в аренду, ему нужно проконсультироваться по этому поводу в банке.

Любая кредитная организация ставит собственные условия относительно возможности сдачи залогового имущества в аренду:

  • Банк разрешает сдавать ипотечное жилье в аренду. Разрешение банка фиксируется в ипотечном договоре. Здесь же указываются обязательные условия для клиента. Банк нужно уведомить о своем намерении, заключив с арендатором официальное соглашение.
  • Банк запрещает клиенту сдавать залоговую недвижимость в аренду. Это условие идет отдельным пунктом в ипотечном договоре. Кроме того, в соглашении определяются последствия нарушения такого правила.
  • Кредитная организация никак не регламентирует проблему аренды имущества в залоге. Заемщик имеет право распоряжаться своим имуществом самостоятельно, не уведомляя банк. То есть он может сдать ипотечную квартиру в аренду.

сдать ипотечную квартиру в аренду сбербанк

Банк может не одобрить

Нужно отметить, что намерение клиента оплачивать кредит по ипотеке только доходом со сдачи жилья в аренду может отрицательно повлиять на банковское решение об одобрении кредита.

При нахождении помещения в ипотеке аренда подобного жилья может быть разрешена банком лишь в том случае, если заключается официальный арендный договор. Соглашение лучше заключать на год, в дальнейшем продлевая документ. Договор в этом случае не должен регистрироваться.

Достоинства

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду – вопрос не праздный.

Если грамотно подойти к вопросу, то приобретение жилья с целью сдачи в аренду может значительно улучшить финансовое положение. Поэтому важно учесть все тонкости такой процедуры, изучить как ее достоинства, так и возможные трудности.

Преимущества покупки недвижимости для аренды в ипотеку:

  • Дополнительный доход. Вырученные средства от аренды можно направить на погашение ежемесячного ипотечного платежа и оплату коммунальных платежей.
  • Быстрое погашение кредита. Если ипотечный платеж одинаковый с суммой аренды, кредитный взнос будет фактически производить арендатор без ущерба собственному бюджету.
  • Залоговое жилье должно быть обязательно застраховано. В случае если арендаторы нанесли недвижимости значительный ущерб, страховка позволяет гарантировать погашение задолженности клиента перед кредитной организацией.

Но, разумеется, не всегда выгодно сдавать ипотечную квартиру.

сдавать ипотечную квартиру

Недостатки

Недостатки тоже имеются:

  • Применима такая схема лишь для заемщиков, у которых есть отдельная жилплощадь.
  • Отсутствие гарантий ответственности и чистоплотности арендаторов. После окончания срока аренды в большинстве случаев жилье нуждается в капитальном ремонте.
  • Возможность просрочки платежа. Если у человека нет собственных средств для внесения в банк ежемесячных платежей, нельзя полагаться только на арендный доход. Жилье может быть несколько месяцев невостребованным, или недобросовестные арендаторы не выплатят вовремя плату за съем. Из-за таких факторов по ипотеке будет сформирован просроченный платеж. Это повлечет за собой наложение штрафов, которое может привести к конфискации недвижимости.
  • Если имущество было испорчено, банк в качестве компенсации заберет залоговую недвижимость.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру, важно выяснить заранее перед оформлением кредита.

Насколько это выгодно?

Определить выгоду от сдачи ипотечного жилья в аренду можно, если подробно проанализировать тенденции рынка и возможные риски.

сдать ипотечную квартиру в аренду

Для аренды самым выгодным вариантом выступают однокомнатные квартиры. Нужно, чтобы ипотека была равна цене квартиры, и тогда плата за аренду сможет перекрыть сумму кредита. Двухкомнатные квартиры сдавать выгодно тем, кто не имеет другого жилья. Если разместить арендаторов в соседней комнате, можно получить доход и контролировать сохранность жилплощади. Трехкомнатные квартиры особенно выгодно сдавать по комнатам.

Для кредитования лучше выбрать банк, разрешающий сдавать ипотечную квартиру.

Наиболее выгодным вариантом становится сдача одной квартиры и приобретение другой в ипотеку. Полученную с аренды прибыль можно отправить на покрытие ипотечного ежемесячного платежа. Ипотека в таком случае никак не повлияет на бюджет клиента.

Важно, что для дальнейшей сдачи жилья в аренду следует заострить внимание на рентабельных вариантах. Самыми ликвидными для арендаторов становятся вторичные квартиры рядом с остановками и метро, с развитой инфраструктурой.

Какие кредитные учреждения разрешают сдать ипотечную квартиру в аренду?

Сбербанк, «Альфа-Банк», «Связьбанк», «ВТБ 24» и прочие крупные финансовые учреждения разрешают сдавать ипотечную недвижимость в аренду, если было получено согласие банка и оформлен арендный договор.

банки разрешающие сдавать ипотечную квартиру

Аренда квартиры, купленной по военной ипотеке

Немаловажным вопросом также является сдача квартиры внаем, если она приобреталась по военной ипотеке. Данная проблема актуальна еще и потому, что военнослужащий покупает по военной ипотеке недвижимость в том городе, в котором намеревается жить лишь после своего ухода в отставку. Когда он приобретает таким образом жилплощадь, то продолжает свою службу в другом регионе. Конечно же, для покрытия суммы коммунальных платежей люди часто стремятся сдать в аренду квартиру.

В этом случае вопрос обусловлен тем, что в соответствии с законом «О статусе военнослужащих» гражданин не имеет права на занятие коммерческой деятельностью. Именно поэтому нужно разобраться в том, является ли передача жилого помещения в аренду предпринимательством.

Предпринимательство определяется в Гражданском кодексе нашей страны. Там указывается, что под ним понимается деятельность, которая осуществляется на свой риск, предполагает получение доходов и нуждается в регистрации в соответствии с действующим порядком по закону.

С другой стороны, 608 статья указывает, что для владельца недвижимости, сдающего ее в аренду, необязательна регистрация.

Наконец, нужно отметить, что Министерство РФ по сборам и налогам письмом от 6 июля 2004 года № 04-3-01/398 разъясняет, что операции, которые связаны со сдачей собственной жилой недвижимости в аренду, не являются предпринимательской деятельностью.

С учетом всего сказанного выше, можно говорить о том, что квартира, приобретенная по военной ипотеке, по закону может быть сдана в аренду. Такая деятельность не является коммерческой и закону «О статусе военнослужащих» не противоречит.

Почему нельзя сдавать ипотечную квартиру?

Далеко не всегда кредитные организации приветствуют желание заемщика сдавать приобретенную недвижимость. Главная причина – жилье является предметом залога. Когда заемщик неспособен выполнять обязательства по кредиту, изымается имущество и реализуется банком. В кредитном учреждении учитывается, что арендаторы не во всех случаях относятся бережно к арендуемому имуществу. Из-за испорченной квартиры будет в итоге снижена ее стоимость.

Еще одна причина: когда заемщик планирует выплачивать ипотеку только за счет получения доходов с аренды квартиры, значит, у него нет достаточной платежеспособности. Это также риск для банка и повод отказать в выдаче кредита.

сдать ипотечную квартиру сбербанка

Если кредитор запрещает

Если кредитор запрещает сдавать залоговую недвижимость в аренду, то он оставляет право за собой относительно проверки исполнения условий заключенного договора, целевого применения и содержания недвижимости. Проверки могут быть спонтанными. Максимальное количество визитов сотрудников банка не должно быть больше двух раз в год. Если в квартире обнаруживаются посторонние лица, которые не прописаны в договоре, у банка есть полномочие наложить санкции на заемщика. Выносится предупреждение от банка. Заемщику придется выплатить штраф.

Расторжение договора

Если происходит повторное нарушение, то банк имеет право расторгнуть договор по ипотеке. В таком случае нужно погасить полностью сумму долга, иначе залоговая недвижимость будет конфискована.

Все последствия, запреты и условия обязательно должны прописываться в ипотечном соглашении.

Важно отметить, что банк может обратить внимание на заемщика, если внесение ежемесячного платежа производится несвоевременно. Обычно добросовестные плательщики не проверяются.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду правильно?

Советы юристов

Клиенты спрашивают у юристов, стоит ли приобретать в ипотеку квартиру для дальнейшей сдачи в аренду?

Нет однозначного ответа. Нужно изучить рынок недвижимости и осознать, насколько ликвидно приобретаемое жилье и востребовано ли оно у арендаторов. При арендной плате, которая равна или превышает платежи по ипотеке, аренда, конечно же, принесет прибыль клиенту.

Можно ли сдать ипотечную квартиру Сбербанка в аренду военнослужащим?

Да. Законодательство не рассматривает сдачу недвижимости в аренду как предпринимательскую деятельность, соответственно, она доступна военнослужащим. Следует получить одобрение банка, а с арендаторами заключить официальное соглашение. Доход с аренды жилья облагается 13 % налогом.

Если человек взял ипотеку, но квартиру сдают не вовремя, как можно поступить?

В ситуации, если ипотека выплачивается, но затягиваются сроки сдачи дома, необходимо обратиться с иском в суд к застройщику относительно возмещения убытков. Когда откладывается срок сдачи на неопределенный срок, с застройщиком можно расторгнуть договор долевого участия, а также возместить выплаченные финансовые средства.

Мы рассмотрели, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру.

Источник

About The Author
admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *